古い家を売る際の注意点とは?解体から売却手順まで完全解説

2025/02/18

古い家を売る際の注意点とは?解体から売却手順まで完全解説

古い家を所有している方にとって、「どうすればスムーズに売却できるのか」は大きな悩みの一つです。

老朽化した建物をそのまま売るべきか、それともリフォームや解体を行うべきか、選択肢はさまざまです。

さらに、空き家バンクの活用や隣接地の所有者への売却といった方法も含め、自分に最適な方法を見極める必要があります。

この記事では、古い家の売却に関する具体的な方法や注意点について、わかりやすく解説します。

これを読めば、売却時の手順やリスク回避のポイントが明確になり、安心して次のステップに進むことができるでしょう。

古い家の売却方法

不動産業者への買取依頼

古い家をできるだけスムーズに売るためには、不動産業者へ直接買取を依頼する方法が検討されます。

この選択肢では仲介の売却活動を省略できるため、内覧や買い手との交渉をこなす手間が減ると考えられます。

また、建物が古家であるケースでも、不動産業者は物件の立地や周辺の需要を踏まえた価格を提示してくれることがあり、短時間で売却を完了させたいときに有効といえます。

ただし、買取金額は一般的な仲介売却よりも低くなる傾向があるため、相場との比較をしたうえで検討すると安心です。

空き家バンクの活用

古い家を活用したい買い手を探すには、自治体が運営する空き家バンクに登録する方法が挙げられます。

空き家バンクは空き家や古民家などの物件情報を一元的に集約し、希望者へ広く紹介する仕組みです。

登録を行うことで地域の移住希望者やリノベーションを望む買主とマッチングしやすくなり、結果として売却成立の可能性を高めることが期待できます。

ただし、自治体によって制度や補助金の条件が異なるため、登録前に各市区町村の方針やサポート内容を確認しておくことが大切です。

解体して更地として売却

建物の老朽化が進み、耐震性能や設備などに大幅な改修が必要な場合は、解体して更地として売却するという手段も考えられます。

更地であれば買い手にとって土地の用途を自由に計画しやすく、再建築や事業利用などの選択肢が増えるメリットがあります。

また、建物に関する不具合や瑕疵(かし)をカバーする必要がなくなるため、売主にとっても後々のトラブルを減らす効果が見込まれます。

一方で解体費用が売り手負担となるため、見積もり金額が想定以上にならないかを事前にチェックし、売却価格や税金への影響を踏まえて総合的に判断することが必要です。

リフォーム後の売却

古家をリフォームしてから売り出すと、外観や内装の印象を改善できるため、買主の興味を引きやすくなると考えられます。

特に耐震補強や水回りの修繕など、購入後すぐに使い始められる状態に整えておくことで、売買契約に進む確率が高まることが期待できます。

さらに、住宅ローンを利用して中古住宅を購入する買い手にとっても、改修済みの家は安心材料となるため、価格面で有利に交渉できるケースもあります。

ただし、リフォーム費用が高額になると売主の利益が圧迫される可能性があるため、必要な部分だけを優先的に手を加えるなど、バランスの取れた計画を立てることが大切です。

現状のまま売却

建物が古くても、あえて現状のまま売却する方法を選ぶことで、リフォームや解体工事などの余計なコストをかけずに済みます。

予算を抑えたい買主の中には、自身でリノベーションを行うことを楽しむ方もいるため、古民家風の物件や味のある木造住宅を好む層にアピールできる見込みがあります。

また、売却価格を低めに設定することで、早期売却に繋がる可能性もあり、固定資産税などの維持費を早めに解消したい場合には有効です。

一方で、瑕疵や劣化が明確な部分については事前の説明が求められ、トラブル回避のためにも不動産業者と相談しながら情報を開示しておくことが重要となります。

瑕疵担保保険の付帯

古い家を売るにあたっては、予期しない建物の欠陥が見つかった際の補償が懸念されます。

そこで、売却時に瑕疵担保保険を付帯することで、買い手に対して安心感を提供できると考えられます。

この保険を付けるには、指定の検査を受け、建物が所定の基準を満たしている必要がありますが、保険があることで売買契約後のトラブルを抑止しやすくなります。

結果として買主の購入意欲が高まることも期待でき、古い家でも十分に販売価値が出せる手段として注目されています。

隣接地の所有者への売却

古い家がある土地の周辺に住んでいる隣接地の所有者に売却を打診する方法も見逃せません。

隣地を買い増ししたいと考える方は、敷地を広げるメリットがあるため、比較的高めの価格で購入してくれる可能性があります。

とりわけ土地の形状が整えば、建て替えや駐車場の拡張など、さまざまな用途に活用できるため、買主にとってもプラス面が大きいといえます。

一方で交渉が直接行われる場合は、契約の手続きや条件面の調整を適切に進めるために、不動産会社など専門家のサポートを受けることが円滑さの鍵となります。

売却の手順

価格査定の依頼

古家や空き家を売る際には、最初に不動産会社へ価格査定を依頼する手順が一般的です。

査定では物件の築年数や建物構造、立地条件、周辺環境など多角的な観点から価値を算出し、適正な売却価格を検討できるようになります。

さらに、複数社に査定を依頼して比較することで、高額買取の可能性を探るだけでなく、各社の得意エリアや売却実績などの特徴も把握しやすくなります。

この段階で得られた査定金額をベースに、解体かリフォームか、あるいは現状のままで進めるのかといった具体的な方向性を固めることが望ましいです。

媒介契約の締結

不動産会社の査定結果に納得し、売却方針を固めたら、次に媒介契約を結ぶことで売却活動が正式に始動します。

媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、それぞれに特徴や制約が異なります。

例えば、幅広く買主を探したいなら一般媒介、売却活動をスピーディに進めたいなら専任や専属専任というように、目的に合わせた選択が必要です。

契約締結時には仲介手数料の上限や契約期間なども説明されるため、不明点があれば事前に確認しておき、合意のうえで書面に残すよう心がけると安心です。

売却活動の開始

媒介契約を結んだ後は、不動産会社が物件情報をレインズや自社サイト、広告などに登録して売却活動を本格化させます。

古い家の場合、写真撮影の際に清掃や不要な家財の整理を行っておくと、買い手に好印象を与えられると考えられます。

また、見込み客が現れた際には内覧を実施し、建物の状況やリフォームの可否などを詳しく伝えることで、購入意欲を高めることが期待できます。

売主と買主双方の条件が合致すれば、売買契約に向けた交渉へ進むため、不動産会社と密に連携しながら活動を進めることが大切です。

売買契約の締結

内覧や価格交渉を経て買い手との合意に達したら、売買契約を締結して取引条件を確定させます。

このとき重要なのが、契約書に記載する物件概要や特約事項で、古家ならではの劣化部分や耐震性の点検結果などを正確に明示しておくことがポイントです。

契約時には手付金の授受や仲介手数料の支払い時期なども確認し、双方が合意したうえで署名押印します。

後日何らかの不具合が発見されるリスクを抑えるために、インスペクション(建物検査)結果を添えるなど、できる限りの情報開示を行うと信頼性が高まります。

物件の引き渡し

売買契約後、代金の決済が完了すれば、物件の引き渡しへ移ります。

古い家の場合、契約内容に沿って家財の撤去や清掃をすませておくと、買主にとって満足度の高い取引が期待できます。

また、建物や土地の境界に関する測量が必要なケースがあるため、契約前から準備しておくことでスムーズに引き渡しを進められます。

引き渡しを終えたら、固定資産税の精算や水道・電気など公共料金の名義変更を確認し、すべての手続きが完了したかどうかをチェックすることが大切です。

確定申告の実施

古い家を売却して譲渡所得が発生した場合、売主は確定申告を行い、所得税・住民税を適切に計算・納付するステップが必要です。

確定申告は翌年の2月16日から3月15日頃までが一般的な期間となり、税金に関わる重要な手続きとして位置づけられます。

譲渡所得の計算では取得費や譲渡費用を控除し、さらに特別控除や優遇措置の要件を満たす場合は税金の負担を軽減することができます。

売却活動の段階から経費の領収書や契約書を整理しておくことで、申告時に必要書類をスムーズに揃えられ、余計なトラブルを回避しやすくなるでしょう。

古い家の定義と特徴

築年数と耐久性

古い家とは、築年数が相当程度経過し、建物の耐久性や設備面で新築に比べて劣化が見られる住宅を指すことが多いです。

とくに新耐震基準が施行された1981年より前に建築された物件は、現在の基準に合わない構造が残っている可能性があります。

また、木造住宅は耐用年数が比較的短い一方で、適切な補修や管理が行われていれば、長期にわたり価値を保てるケースもあります。

売却を検討する際には、築年数だけでなく過去の修繕履歴やメンテナンス状況を整理し、買主に正しくアピールできるよう準備しておくと円滑に話が進むと考えられます。

耐震性能の確認

古家を売る際、耐震性能を確認することは非常に重要なポイントです。

耐震基準を満たしていない建物を放置すると、地震発生時の倒壊リスクが高まるうえ、買い手にとっても不安材料となります。

そのため、売却前に耐震診断を受け、必要であれば耐震補強工事を施すことで、物件の安全性を高める方法が検討されます。

古民家や木造住宅でも診断結果を示すことで買主に安心感を与えられるため、売却活動が円滑に進みやすくなると期待できます。

放置によるリスク

賠償責任の可能性

古い家を長期間放置していると、屋根や外壁の老朽化が進み、瓦や建材が落下して近隣に被害を及ぼすリスクが高まります。

また、倒壊などの重大事故につながるおそれがあると認定されれば、自治体から指導や勧告を受けるケースも考えられます。

もし実際にトラブルが発生し、第三者が損傷を受けた場合、家の所有者は賠償責任を負う可能性があるため、空き家管理を怠らないことが重要です。

結果として予期せぬ金銭的負担を被る事態を避けるためにも、早い段階から売却や修繕を検討し、必要な行動を起こすことが求められます。

固定資産税の増加

建物が使用されないまま放置され、倒壊の危険性があると判断されると、自治体によっては固定資産税が通常より高額になる場合があります。

空き家対策特別措置法の施行により、特定空き家に指定されると住宅用地としての特例が受けられなくなり、税金が一気に上がることも珍しくありません。

古い家を所有しているだけで経費負担が増えるリスクを考慮すると、売却を早期に進めるメリットは大きいといえます。

所有者としては、地域の空き家バンク登録や解体を含めた最適な方策を探ることで、無駄な支出を抑えつつ安全と資産保全の両方を実現できます。

売却時の注意点

解体費用の見積もり

古い家を解体して更地として売却するかどうかを判断するには、事前に解体費用の見積もりを取ることが不可欠です。

木造住宅や鉄骨造など、建築構造によって工事の手間やコストが異なるため、複数の解体業者から詳細な内訳を比較することが大切です。

また、自治体によっては老朽化した物件を解体する際に補助金制度を設けている場合があるため、地元の市区町村に確認すると費用負担を減らす手段が見つかるかもしれません。

見積もりをしっかり検討してから売却価格を設定することで、最終的な譲渡所得を把握しやすくなるため、無理のない計画につながります。

家財の撤去

古家の売却にあたっては、不要になった家具や家財道具を処分する必要があります。

家財が残ったままだと内覧時の印象が悪くなるだけでなく、売買契約の条件面でも買主にとって不透明な部分が増えてしまいます。

そのため、専門の処分業者に依頼してスムーズに撤去するか、リサイクルショップや買取サービスを活用して負担を軽減するなどの対応が検討されます。

結果として家の中がすっきりしていれば、建物本来の広さや設備をアピールしやすくなり、売却活動を効果的に進められるでしょう。

自治体の補助金制度の確認

空き家や古家の売却を後押しするため、自治体がさまざまな支援策を打ち出していることがあります。

例えば、リフォーム費用や解体費用の一部を補助する制度、空き家バンクへの登録サポート、耐震改修に対する助成金など、地域によって内容は多様です。

こうした制度を有効に活用すると、売却前の負担が軽減されるだけでなく、買主にとってもリノベーション費用が抑えられるなどメリットが生まれると考えられます。

そのため、事前に自治体のウェブサイトや窓口で確認し、使える補助金があるなら早めに申請しておくと有益です。

固定資産税のタイミング

固定資産税は毎年1月1日の時点で不動産を所有している人に課税される仕組みが基本です。

そのため、売却のタイミングによっては税金をどちらが負担するかを事前に調整しておかないと、後々にトラブルの原因となる可能性があります。

売買契約書に固定資産税の清算方法を明記しておけば、決済時に日割りや月割りで費用を分担するなど、公平に扱うことが期待できます。

古い家を売却する際も、日常的な維持コストの分担は重要な検討事項であり、不動産会社を介してきちんと話し合いを行うことが必要です。

適切な不動産業者の選択

古家の売却を任せる業者を選ぶ場合、単に高額査定を提示してくれるだけでなく、空き家売却の実績や地域の事情に詳しいかどうかを確認することが重視されます。

古い家は土地の評価がメインになるケースや、リフォーム提案のノウハウが求められることも多いため、総合的な視点でアドバイスをしてくれる不動産会社が望ましいです。

また、媒介契約の種類や売却活動の方針について、わかりやすい説明をしてくれるかどうかも大切なポイントとなります。

結果として、信頼のおける業者と協力することで、価格査定から契約締結、引き渡しまでをスムーズに進められることが期待できます。

ハウスクリーニングの利用

古い家の印象を改善し、買い手に好感を持ってもらうために、ハウスクリーニングを利用する方法が考えられます。

専門業者に依頼すれば、水回りや床の汚れなど自力で取りきれない部分も徹底的にきれいにしてくれるため、内覧時の印象が大きく変わります。

とくに築年数が経過した家は外観だけでなく内部も老朽化や汚れが目立ちやすく、買主がマイナスイメージを抱く要因となる可能性があります。

ハウスクリーニングの費用は売却価格に対してさほど大きな負担にならないことも多く、結果的に高めの価格設定が可能になる場合もあるため、有用な対策といえます。

税金と優遇措置

譲渡所得税の計算

古い家を売却して得られた利益は、譲渡所得として課税対象になる場合があります。

譲渡所得は売却価格から取得費や売却にかかった費用を差し引いて算出し、保有期間が5年を超えるかどうかで長期譲渡所得か短期譲渡所得かに区分されます。

長期譲渡所得の方が税率は低く、所有期間が長いほど税金面で有利になるケースが多いです。

ただし、取得費の扱いには減価償却費の計算なども含まれるため、間違いを防ぐためには専門家のアドバイスを受けながら進めるのが望ましいでしょう。

特別控除の適用条件

マイホームとして居住していた物件を売却する場合、3,000万円の特別控除が適用されるケースがあります。

しかし、古い家であっても住んでいた事実や所有期間などの要件を満たさなければ特例が使えない場合があるため、注意が必要です。

また、譲渡所得の繰越控除や軽減税率など、状況に応じて適用できる優遇措置が複数存在するため、事前に税務署の情報や不動産会社の知見を活用して確認すると安心です。

結果として、正しく特別控除などを活用できれば、最終的な税額が大きく変わることもあるため、必要書類や要件を早めにチェックしておくことが推奨されます。

まとめ

古い家の売却には、スムーズな手順を踏むことが成功のカギとなります。

解体して更地にする方法やリフォーム後の売却、空き家バンクの活用など、それぞれの選択肢にはメリットと注意点があります。

また、売却時の固定資産税のタイミングや自治体の補助金制度の活用も大切なポイントです。

この記事を通じて、自分に最適な売却方法を見つけるヒントを得られたのではないでしょうか。

計画的に進めることで、古い家を新たな価値ある資産として活かす道が開けるでしょう。

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この記事を書いた事務所

みかづき不動産株式会社

みかづき不動産株式会社

東京都葛飾区で不動産売却は、みかづき不動産にお任せください。葛飾区・江戸川区の土地、マンション、一戸建ての売却・査定を得意とし、豊富な実績と地元の相場情報を基に、お客様の物件売却をサポートします。相続や離婚、訳あり物件のお悩みも気軽にご相談いただけます。

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本條 真経

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